Sun Yat-Sen Management Review

  Journal Fullview

Sun Yat-Sen Management Review  2008/9

Vol. 16, No.3  p.401-428


Title
不同拍賣機制對不良資產價格之影響
A Study of Influence of Different Auction Mechanism to No-performing Assets
(633609554254218750.pdf 3,772KB)

Author
彭芳琪、張金鶚、陳明吉/仲量聯行台北分公司策略顧問部、國立政治大學地政系、國立中山大學財務管理系
Fang-Chi Peng、Chin-Oh Chang、Ming-Chi Chen/

Strategic Consulting, Jones Lang Lasalle, Taiwan , Department of Land Economics, National Chengchi University , Department ofFinance, National Sun Yat-sen University


Abstract(Chinese)

目前國內不動產市場的法拍與銀拍屋分屬第一價位密封投標拍賣以及英 式拍賣制度,不同於國外不動產拍賣主要是以正常資產為標的,國內的標的乃 是不良債權不動產抵押品,不僅產品本質較特殊,其處分也因受到法令限制使得市場結構及訂價制度與國外不同。因此本文希望能瞭解國內不良資產在不同 拍賣制度下拍定價格的差異性、底價制度差異對於拍賣結果的影響,以及不同 拍賣機制對於處分不良資產的效率表現。研究發現兩市場底價訂定的差異是造成銀拍屋市場拍定價低於法拍屋的主因。當校估兩市場底價至同一水準後,可發現銀拍屋拍定價格實較法拍屋溢價2.83%,而兩者間價差有限則是由於競爭程度不足,使得銀拍區的競價功能未完全發揮以及法拍屋市場存在買方訊息不對稱所致。此外實證也發現銀拍屋市場能有效的降低訊息不對稱的現象,是一較有效率的拍賣機制。

(633607261664843750.pdf 55KB)

KeyWord(Chinese)

不良資產、拍賣機制、拍賣底價、拍賣效率


Abstract(English)

The real estate market in Taiwan implements two types of auction. The court auction uses the first price sealed-bid, whereas the bank auction applies the open-outcry bidding. Taiwan real estate auction is unique in the world because its objects are non-performing assets and its operation is bound by laws. This study tried to investigate the differences of auction prices, floor prices and operation efficiencies between the court and bank auction markets in Taiwan. Our empirical results suggest that discrepancy in price setting is the major cause for the fact that bank auction price is lower than court auction price. However, when the floor prices for these two markets are adjusted to the same level, the bank auction price is 2.83% higher than the court auction price. The small discrepancy in the auction price might be due to a low competition in the bank auction market and information asymmetry among buyers. We also found that the bank auction is more efficient to clear non-performing assets

(633607261664843750.pdf 55KB)

KeyWord(English)

non-performing assets, auction mechanism, floor prices, auction efficiency


Policy and management implications
(Available only in Chinese)

國外不動產拍賣市場所拍賣產品多是正常不動產產品,拍賣市場參與者希望透過拍賣方式改善傳統不動產交易市場中買賣雙方搜尋成本過高所造成的種種缺點。而台灣不動產拍賣市場有別於國外不動產拍賣,其拍賣標的物為不良債權不動產抵押擔保品,拍賣目的不僅希望以拍賣方式改善傳統不動產交易市場之缺點,更重要的一點是能維護債權、債務人以及相關權利人之利益與公平。然而目前相關法令僵化的限制,卻使得不良債權不動產抵押品的出售拍賣無法以更有效率及更公平的方式達到目的,顯示現行制度有再檢討之必要。 法拍屋之優點是促使所有競標者在不受到其他競標者行為影響的情況下,以本身對於標的物的主觀價值投標,然以購屋者角度觀之,由於無法觀察競標對手行為,多傾向保守出價,加上長期以來法拍屋訂價受到扭曲而偏高,使投標者多觀望至3拍之後才出價,若無人競標而流標,必須再另擇日期重新開標且降價拍賣,亦為較不具效率的拍賣方式,最終所拍得之價金時常不足以使債權人及相關權利人完全獲得清償。再者,法拍過程中過於繁瑣的程序更是白耗不少時間,不僅使債權人無法早日獲得清償,徒增不少資金積壓成本,就債務人而言,在尚未拍出前卻仍可持有該不動產所有權,此舉也隱含了以債權人補貼債務人的極不公平現象。反觀英式拍賣,其拍賣方式由於屬於連續出價且公開的競價過程,最大的優點是在於競標者透過競價過程能隨即調整出價策略而再次出價,且能有效提升拍定價格。因此不僅在執行效率上能大幅提升,可避免不必要時間與人力成本的耗費,更能同時兼顧債權人的利益。故本研究建議應重新檢討現行法拍市場機制與制度,加強拍賣成效及拍賣價格之提升,以兼顧債權債務人與相關權利人之利益與公平。


References